Investir dans l’immobilier à Pau : entre opportunités et réalités à connaître

En 2025, Pau s’est classée 17ᵉ au palmarès national des “Villes où il fait bon vivre”. Une distinction qui ne surprend pas ses habitants : la capitale du Béarn associe cadre de vie unique, dynamisme économique et attractivité immobilière.

Pour les investisseurs, cette reconnaissance se traduit par un marché particulièrement intéressant : des prix encore accessibles, une demande locative solide portée par les étudiants, les actifs et les familles, ainsi qu’une image valorisante qui sécurise la valeur du patrimoine immobilier et laisse entrevoir de belles perspectives de revente.

Dans ce guide, SMB Habitat, votre agence immobilière à Pau, vous propose un tour d’horizon complet : atouts et limites du marché, biens à privilégier, réglementation en vigueur et exemple chiffré, afin d’évaluer concrètement le potentiel d’un investissement réussi dans la capitale du Béarn par rapport à votre situation effective.

Le saviez-vous ? En 2025, plus d’un Français sur deux (56%) considère l’immobilier comme le placement de référence. Un chiffre qui confirme le rôle de la pierre comme valeur refuge par excellence : un investissement tangible, pérenne et sécurisant, capable de résister aux aléas économiques et de préserver le patrimoine sur le long terme.

Pourquoi choisir Pau pour son investissement ?

Pau incarne un véritable concentré de qualité de vie, d’accessibilité financière, de culture et d’attractivité immobilière. C’est une comme à taille humaine qui permet de profiter d’un sentiment rassurant d’équilibre.

Un cadre de vie exceptionnel

• Nature & paysages : À Pau, la nature fait partie intégrante du quotidien. Depuis le Boulevard des Pyrénées par exemple, le regard se perd sur un panorama unique en Europe : toute la chaîne pyrénéenne à portée de vue. La ville se vit aussi comme un camp de base privilégié pour rayonner : à l’ouest, l’océan Atlantique et ses plages sont accessibles en à peine une heure. Au sud, les sommets pyrénéens et leurs stations de ski s’atteignent aussi en moins d’une heure. C’est également la bonne direction pour visiter des sites emblématiques comme le Pic du Midi d’Ossau ou le Cirque de Gavarnie, classé à l’UNESCO. À l’est, Lourdes attire des visiteurs du monde entier et au nord, les coteaux du Jurançon et les vallons du Gers rappellent la douceur de la Toscane. Vivre à Pau, c’est donc profiter d’un équilibre rare : une ville entourée de nature.
• Patrimoine & culture : Pau est aussi une cité royale. Son emblématique Château, lieu de naissance d’Henri IV, abrite aujourd’hui un musée national et l’une des plus belles collections de tapisseries de France. Mais la richesse culturelle paloise va bien au-delà : le quartier du Hédas, les jardins Renaissance du château, le funiculaire centenaire ou encore les places rappellent à chaque pas l’histoire singulière de la ville. À cela s’ajoutent de nombreux musées reconnus et des initiatives contemporaines comme La Ciutat, qui fait vivre la culture béarnaise. Entre festivals de musique, marchés traditionnels, expositions, événements sportifs internationaux et ferveur rugbystique, Pau a beaucoup à offrir.
• Infrastructure et accessibilité : Pau allie modernité et praticité. Son hôpital de référence, son université dynamique et ses établissements scolaires réputés en font un pôle attractif. Facile d’accès en TGV, par autoroute ou via son aéroport, la ville séduit aussi par ses mobilités locales : funiculaire gratuit, réseau de bus, navettes électriques et pistes cyclables. Engagée pour l’inclusion avec sa Charte Handi-Cap Ville, Pau offre des infrastructures dignes d’une grande métropole tout en conservant une échelle humaine.

À noter : d’après les avis recueillis sur ville-ideale.fr, les habitants sont séduits par sa proximité unique avec la montagne et l’océan, son climat tempéré et son cadre de vie verdoyant. Les habitants évoquent régulièrement une « vue extraordinaire sur les montagnes », une « ville agréable avec son climat et sa taille humaine » et un « environnement privilégié pour le sport et la culture ». Des témoignages qui confirment l’image d’une ville paisible, dynamique et attractive pour y vivre comme pour y investir.

Un tissu économique solide et diversifié

Avec près de 75 000 habitants (+ de 200 000 dans l’unité urbaine) et plus de 12 000 étudiants, Pau cumule les avantages d’une ville moyenne dynamique et d’un bassin de vie attractif pour les investisseurs.

Classée 3ᵉ meilleure ville étudiante de France par L’Étudiant, elle séduit chaque année de nouveaux jeunes et actifs. Une tendance renforcée par les actifs et les aspirations post-Covid, où la recherche d’espaces, de nature et d’un meilleur équilibre de vie place Pau en excellente position.

L’économie locale repose aussi sur des secteurs solides : aéronautique (Safran, TotalEnergies), santé, enseignement supérieur et recherche, mais aussi tourisme, grâce à une localisation stratégique entre océan et montagne.

1ʳᵉ ville française pour le pouvoir d’achat, 2ᵉ pour l’écologie et le cadre de vie, et 1ʳᵉ ville la plus sportive de France… Pau dispose d’atouts qui permettent d’espérer une demande locative pérenne et la perspective, à moyen et long terme, d’une plus-value patrimoniale solide pour les investisseurs.

Un marché immobilier attractif

Le marché immobilier palois séduit par ses prix encore abordables et sa forte demande locative. La diversité des biens disponibles constitue un autre atout, car cela rend le secteur attrayant une grande variété de profils.

Sachez par exemple que les petites surfaces, en particulier les T1 et T2 proches de l’université, sont très recherchées par les étudiants et jeunes actifs. À l’inverse, les familles privilégient plutôt les maisons situées dans des quartiers résidentiels comme Trespoey ou Idron, tandis que les biens d’exception du Boulevard des Pyrénées séduisent une clientèle en quête de prestige et de vues panoramiques.

À savoir : en août 2025, le prix moyen à Pau s’établit à environ 2 240 €/m², avec une fourchette allant de 1 250 à 3 625 €/m². Des niveaux qui restent très compétitifs face aux grandes métropoles, renforçant l’attrait pour l’investissement locatif.

Le marché immobilier palois : dynamique et accessible

En 2025, le prix moyen de l’immobilier à Pau s’élève à environ 2 240 € par mètre carré, avec une variation comprise entre 1 250 € pour les biens les plus accessibles et 3 625 € pour les plus recherchés.

Concernant les appartements, le prix moyen observé est de 2 135 € par mètre carré, avec une fourchette allant de 1 185 € à 3 475 €.

Les maisons, quant à elles, affichent un prix moyen plus élevé, autour de 2 685 € par mètre carré, avec des variations entre 1 560 € et 4 300 € selon les quartiers et l’état des biens.

Du côté des loyers, le marché locatif présente un prix moyen de 13 € par mètre carré, avec des valeurs comprises entre 8 € et 20 €.

Le parc immobilier palois, souvent composé de biens anciens au charme indéniable avec balcons, parquets ou moulures, connaît une modernisation progressive. Ce renouvellement partiel entretient une certaine tension sur le marché, maintenant ainsi son attractivité et ses perspectives de valorisation.

Nos idées pour un investissement à Pau

Location nue

La location nue constitue un placement sûr et pérenne à Pau. Cette option répond aux besoins d’une base locative stable et fournie composée d’étudiants, de jeunes actifs et de familles. Ce type de bail offre des revenus réguliers avec une gestion simplifiée, et limite les périodes de vacance locative. Les petites surfaces proches du campus et du centre-ville sont particulièrement prisées, tandis que les maisons dans des quartiers résidentiels comme Trespoey ou Idron séduisent d’autres profils.

Location meublée de courte durée

La location meublée courte durée peut s’adresser aussi bien aux étudiants qu’aux professionnels en mission temporaire via le bail mobilité, une formule souple et adaptée aux besoins de logement transitoire. Elle séduit également des actifs en recherche d’un logement temporaire lors d’une installation progressive. Ce type d’investissement offre souvent un rendement supérieur à la location nue, tout en restant encadré par des règles précises qu’il convient de respecter.

Notre idée : Combinez cette solution avec de la location saisonnière estivale.

Location saisonnière

Grâce à son patrimoine, ses festivals, ses événements sportifs de renom et sa proximité immédiate avec les Pyrénées et l’océan Atlantique, Pau attire aussi une clientèle touristique. Dans cette mesure, la location saisonnière permet de capter cette demande ponctuelle, notamment sur des périodes fortes comme l’été ou lors d’événements internationaux. S’ils sont bien décorés, idéalement placés en centre-ville ou avec vue sur les montagnes, ces biens peuvent générer des revenus attractifs. Cependant, la réglementation locale impose certaines obligations, qu’il est indispensable d’anticiper.

Le saviez-vous ? En juillet 2025, Pau a accueilli 547 000 visiteurs, dynamisés par les festivités du 14 juillet et le passage du Tour de France. Plus encore, les nuitées ont progressé de 1 %, atteignant 350 000 séjours avec une moyenne de 3,5 nuits. La clientèle étrangère reste fidèle, menée par les Espagnols (19 %), puis les Américains (9 %) et les Britanniques (8 %). De quoi confirmer le rayonnement croissant de la cité royale.

Résidence principale ou secondaire

Investir à Pau peut aussi prendre la forme d’un achat à usage personnel. Avec son cadre de vie équilibré, sa proximité avec la montagne et l’océan, et un marché encore accessible, la ville attire autant les familles en quête de sérénité que les actifs en recherche de qualité de vie. Une résidence principale ou secondaire à Pau combine ainsi plaisir personnel et constitution d’un patrimoine immobilier durable.

Les limites et précautions à connaître avant d’investir à Pau

Des prix en hausse modérés

À Pau, les prix de l’immobilier affichent une évolution maîtrisée qui témoigne d’une véritable résilience. Toutefois, cette hausse peut réduire un peu la capacité de financement des investisseurs.

À noter : sur le dernier mois, la hausse s’élève à +0,8 %, à +2,7 % sur trois mois, +1,4 % sur un an et +0,8 % sur deux ans. Sur le long terme, la progression reste solide avec +19,9 % en cinq ans et +33,2 % en dix ans. Contrairement à certaines grandes métropoles françaises marquées par des corrections importantes en 2024 et 2025, le marché palois se distingue par sa stabilité. Cette tendance rassure les investisseurs : la capitale béarnaise offre une dynamique positive sans flambée spéculative, garantissant un cadre d’investissement pérenne.

Réglementation et démarches

• Location courte durée : ce type d’investissement est encadré par une réglementation stricte. Des formalités sont indispensables, et il faut aussi veiller au respect des règles de copropriété ainsi qu’aux plafonds d’occupation touristique.
• Rénovations : de nombreux biens anciens, très prisés pour leur charme, peuvent nécessiter des travaux. Toiture, isolation ou parties communes représentent autant de points à anticiper dans le budget afin de préserver la rentabilité de l’opération.
• Concurrence à l’achat : les biens de qualité trouvent rapidement preneur à Pau. Pour ne pas passer à côté des meilleures opportunités, il est essentiel de s’appuyer sur un réseau local réactif et expérimenté, comme SMB Habitat, qui connaît parfaitement le marché.

Exemple concret d’investissement à Pau

Prenons le cas d’un investisseur qui acquiert un T2 de 45 m² dans un quartier central de Pau.

• Prix d’achat estimé : 96 000 € (≈ 2 135 €/m², prix moyen constaté en 2025 pour les appartements).
• Frais de notaire (≈ 7 %) : 6 700 €.
• Travaux et ameublement : 8 000 €.
• Budget total : ~111 000 €.

Location longue durée

• Loyer estimé : 585 €/mois (≈ 13 €/m²).
• Revenus annuels : 7 020 €.
• Rentabilité brute : 7 020 € / 111 000 € ≈ 6,3 %.

Location meublée courte durée

• Revenus mensuels estimés : 1 000 € (50 €/nuit × 20 nuits).
• Revenus annuels : 12 000 €.
• Rentabilité brute : 12 000 € / 111 000 € ≈ 10,8 %.

Quel salaire pour emprunter ?

Pour un budget global de 111 000 €, financé par un emprunt bancaire sur 20 ans à un taux de 3,05 %, la mensualité s’élève à environ 620 € par mois (hors assurance).

Avec la règle classique du taux d’endettement maximum de 35 %, il faut donc disposer d’un revenu net mensuel d’au moins 1 770 € pour obtenir ce financement.

Concrètement, un couple avec des revenus moyens peut tout à fait envisager ce type de projet, tandis qu’un investisseur seul doit justifier d’un revenu mensuel correct, mais restant accessible à de nombreux profils. Cet exemple montre qu’à Pau, l’investissement immobilier reste finançable sans effort disproportionné, et qu’il constitue une porte d’entrée attractive vers la constitution d’un patrimoine.

Conclusion : un investissement patrimonial accessible et prometteur

Investir à Pau, c’est miser sur une ville qui conjugue stabilité immobilière, attractivité locative et cadre de vie d’exception. Avec une progression des prix mesurée et régulière, un bassin étudiant et familial solide, et une diversité de biens adaptés à tous les profils, le marché palois se démarque par sa résilience face aux turbulences du marché national.

Que vous envisagiez une location longue durée, une location meublée ou saisonnière, ou encore l’achat d’une résidence principale ou secondaire, Pau offre des perspectives de rentabilité intéressantes et un potentiel de valorisation patrimoniale à long terme. Accessible financièrement, elle reste une opportunité rare pour constituer ou développer un patrimoine immobilier de manière sécurisée.

Vous souhaitez être accompagné pour identifier la bonne option pour vous, le bien le plus adapté, calculer sa rentabilité ou anticiper les démarches juridiques et fiscales ? SMB Habitat, votre partenaire immobilier à Pau, est à vos côtés pour transformer votre projet en réussite et vous guider pas à pas.

SMB Habitat —