Frais de notaire dans les Pyrénées-Atlantiques : ce qu’il faut savoir avec SMB Habitat

Lorsque l’on envisage un achat immobilier dans les Pyrénées-Atlantiques ou ailleurs, le passage chez le notaire est obligatoire. Ce professionnel du droit formalise la transaction à travers l’acte authentique de vente. Mais son intervention engendre aussi ce que l’on appelle communément, et un peu à tort, le paiement des « frais de notaire ».

SMB Habitat, votre agence immobilière à Pau, prend le temps de vous expliquer en détail leur fonctionnement, leur montant et les nouveautés réglementaires qui impactent leur calcul dans notre département.

À combien s’élèvent les frais de notaire ?

Le montant des frais de notaire dépend principalement du type de bien acheté. Généralement, il faut compter :

• 2 à 3 % du prix d’achat pour un bien neuf.
• 7 à 8 % pour un bien ancien, ce qui est la majorité des transactions dans des villes comme Pau.

Le saviez-vous ? Certains éléments, comme l’inclusion de mobilier dans la vente, peuvent influencer la base de calcul.

Que comprennent les frais de notaire ?

Contrairement à une idée répandue, seule une petite partie revient réellement au notaire. Les frais se composent de trois catégories principales :

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

Ce sont des taxes perçues pour le compte de l’État, du département et de la commune. Ces derniers sont composés d’une :

• Taxe communale : 1,20 %.
• Taxe départementale : 4,5 % dans les Pyrénées-Atlantiques.
• Taxe nationale : 2,37 % de la taxe départementale.

À noter : la réforme 2025 a introduit la possibilité, pour les conseils départementaux, de relever pendant trois ans le taux de la taxe sur la publicité foncière ou du droit d’enregistrement au-delà du plafond actuel de 4,5 %, dans la limite de 5 %. Objectif : compenser la baisse de leurs recettes. Dans les Pyrénées-Atlantiques, cette hausse peut impacter le coût de votre projet immobilier. Renseignez-vous avant de vous lancer ! Il existe une exonération de cette augmentation pour les primo-accédants s’ils s’engagent à rester 5 ans dans le bien.

Les émoluments du notaire

C’est la rémunération réglementée du notaire, proportionnelle au prix du bien. Depuis mars 2024, les taux applicables ont légèrement baissé :

• De 0 à 6 500 € : 3,870 %
• De 6 500 à 17 000 € : 1,596 %
• De 17 000 à 60 000 € : 1,064 %
• Au-delà de 60 000 € : 0,799 %

Les débours

Il s’agit des sommes avancées par le notaire pour le compte de l’acquéreur : frais de cadastre, hypothèques, documents d’urbanisme… En général, ils représentent quelques centaines d’euros.

Peut-on réduire les frais de notaire ?

Quelques solutions permettent d’optimiser ce poste de dépense :

• Dissocier le prix du mobilier dans l’acte de vente. Le mobilier n’étant pas taxé, cela réduit la base taxable.
• Profiter des remises sur les émoluments : le notaire peut accorder jusqu’à 20 % de réduction sur la part au-delà de 100 000 €, à condition de l’appliquer à tous ses clients. La remise est facultative et doit être annoncée publiquement et notamment sur le site et en vitrine. Elle ne peut pas être négociée au cas par cas.
• Acheter dans le neuf, lorsque cela correspond à votre projet et votre budget.

Neuf vs. ancien : pourquoi une telle différence ?

Les frais de notaire sont plus faibles dans le neuf, car la vente est soumise à la TVA, et non aux droits de mutation classiques. Ainsi :

• Dans l’ancien, la part fiscale représente l’essentiel des frais.
• Dans le neuf, seule la taxe de publicité foncière (0,715 %) s’applique, d’où des frais allégés.

Attention : l’achat d’un terrain à bâtir est traité comme une transaction dans l’ancien. Les frais sont donc d’environ 7 à 8 %.

Pourquoi anticiper ces frais dès le début du projet ?

Les frais de notaire doivent être intégrés dans le plan de financement. Ils ne peuvent pas être financés par un prêt immobilier classique, sauf exception. Il est donc crucial de les anticiper dès l’estimation de votre capacité d’achat.

Chez SMB Habitat, nous vous aidons à estimer les frais de notaire. Une transparence qui vous permet de prendre les bonnes décisions, sans mauvaise surprise.

Pour conclure

Les frais de notaire dans les Pyrénées-Atlantiques varient selon la nature du bien, mais aussi selon les dernières évolutions fiscales. Bien les comprendre, c’est pouvoir anticiper, sécuriser son budget et éviter les mauvaises surprises au moment de concrétiser un achat.

Chez SMB Habitat, nous prenons le temps de vous expliquer en toute transparence les frais associés à votre projet. Notre objectif : vous permettre d’avancer sereinement, avec une vision claire des coûts et un accompagnement sur mesure à chaque étape.

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